Главная | Земельные вопросы | Взыскание платы по договору аренды земельного участка

Судебная практика по ст. 39.7 ЗК РФ

Сейчас на сайте

Арбитражные споры Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации далее - ЗК РФ земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

Несмотря на то что после введения в действие указанного Кодекса ускорился процесс приватизации земельных участков, часть земли в Российской Федерации по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности. В арбитражных судах практически нет споров о плате за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности. Вместе с тем споры, касающиеся платы за пользование государственными и муниципальными землями, составляют значительное количество в судах всех регионов Российской Федерации, и по данной категории дел имеется множество проблем, которые по-разному толкуются как землепользователями, так и судами различных инстанций.

Удивительно, но факт! Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение и в удовлетворении иска отказал из-за недоказанности нецелевого использования земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела пришли к выводу о том, что, поскольку на спорном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, арендная плата за земельный участок подлежит расчету на основании пункта 3.

Некоторые из этих наиболее часто встречающихся в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа проблем будут освещены в настоящей статье. В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, в соответствии с которым формами платы за использование земли являются земельный налог до введения в действие налога на недвижимость и арендная плата. При этом в соответствии со статьей Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог уплачивают лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Остальные землепользователи должны платить за пользование государственной муниципальной землей арендную плату. Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительс твом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от Так, в названном пункте указано, что государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом регулируемая арендная плата , даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Данные принципы обязательны к применению исполнительными органами Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами муниципального управления. Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от Эти изменения вступили в силу с 1 марта года.

Существенной является конкретизация принципа запрета необоснованных предпочтений. До указанной даты этот запрет заключался в том, что не может различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации в Постановлении N определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситуациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, когда иные ставки установлены федеральными законами. В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N далее - Правила определения арендной платы , установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы арендной платы или неосновательного обогащения за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возражения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соответствия установленных федеральным, государственным или муниципальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N , либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование земельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что определенный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и предельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N , плата подлежит взысканию в размере, установленном данным Постановлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Установленный Постановлением N принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N ФЗ и Постановлению N Несмотря на то что с года земельные участки для жилищного строительства подлежат предоставлению в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и, как правило, на торгах, есть немало споров по аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства до 30 декабря года по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по правилам, предусмотренным пунктом 15 статьи 3 Закона N ФЗ.

Данной нормой регламентированы следующие особенности определения арендной платы за указанные земельные участки: Суд посчитал, что поскольку вина ответчиков в нарушении сроков строительства отсутствует, то не имеется оснований для применения расчета арендной платы по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N ФЗ, на который сослался истец.

Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение и признал спорное условие договора аренды недействительным как не соответствующее требованиям пункта 15 статьи 3 Закона N ФЗ. Апелляционный суд указал, что поскольку на спорном земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N ФЗ, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, то применение при расчете арендной платы иных правил, нежели предусмотрено указанной нормой, то есть без применения повышающих коэффициентов, недопустимо.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда. Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и пунктом 7 Правил определения арендной платы предусмотрено применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы по договорам аренды публичных земель, предоставленных для жилищного строительства за исключением индивидуального жилищного строительства , в том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления участка объект не введен в эксплуатацию.

Утратил силу с 1 марта года. В судебной практике часто возникает вопрос, вправе ли субъект Российской Федерации установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства нежилых объектов, если эти объекты не введены в эксплуатацию по истечении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка с учетом срока, указанного в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ.

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком основании и в каком порядке земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилых объектов. Если земельный участок, предоставленный в аренду для строительства нежилых объектов, относится к землям, речь о которых идет в пункте 3 Правил определения арендной платы например, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта , то размер арендной платы не может превышать пределов, указанных в названном пункте. В редакции, действовавшей до 1 марта года.

В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.

Такое право субъектов Российской Федерации основано на положениях пункта 10 статьи 3 Закона N ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от Данный вывод сделан в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от Следует отметить, что установление указанных повышающих коэффициентов направлено на борьбу с так называемыми долгостроями, для того чтобы застройщики эффективно использовали публичные земли, предоставленные им для строительства.

При этом иной порядок определения арендной платы за указанные земли не может применяться. Соответствие указанного подпункта пункта 3 Правил определения арендной платы законодательству, имеющему юридическую силу, а именно части 1 статьи 15 Федерального закона от В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного бессрочного пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования.

Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам. В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ приведен перечень земельных участков, ограниченных в обороте. К таким землям относятся в числе прочих земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров подпункт 7.

В редакции, действовавшей до 22 июля года. В пункте 5 Правил определения арендной платы указано, что арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены заняты для размещения аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации далее - Минэкономразвития.

этих взыскание платы по договору аренды земельного участка самом

Между тем Минэкономразвития утвердило ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных занятых для размещения аэродромов и аэропортов, только Приказом от Поскольку расчет арендной платы был осуществлен ответчиком с нарушением названного нормативно-правового акта, суды признали требования истца обоснованными. В Российской Федерации имеется значительное количество земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены трубопроводы нефти, газа и нефтепродуктов.

В практике арбитражных судов не было единства по вопросу о том, к какой категории земель относятся указанные земельные участки, ограничены ли они в обороте как земли транспорта и каким образом рассчитывать за эти участки арендную плату: Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, относятся земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта. Между тем собственники трубопроводов нефти, газа и нефтепродуктов являются организациями топливно-энергетического комплекса, а не организациями транспорта. Следовательно, земли, на которых расположены такие трубопроводы, не подпадают под действие подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ и не признаются ограниченными в обороте.

Постановлением N предусмотрено, что арендная плата за публичные земли может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков. Во многих субъектах Российской Федерации в нормативных правовых актах, регламентирующих порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов, и за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, установлен механизм формула расчета арендной платы с использованием размера кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости.

Изменение арендной платы в таких договорах возможно в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району городскому округу. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа субъекта Российской Федерации.

Удивительно, но факт! Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными как довод департамента о том, что общество должно заплатить за пользование всем указанным участком, на котором расположены объекты недвижимости, арендуемые обществом, так и расчет неосновательного обогащения, в котором применен коэффициент использования, равный 50, установленный решением Думы Боровичского муниципального района Новгородской области от

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от В судебной практике возник следующий вопрос: Арбитражные суды по-разному подходили к решению приведенной проблемы. На основании пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Больше материалов по теме:

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы размера кадастровой стоимости земельного участка арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения. Таким образом, при исчислении арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности, новый показатель кадастровой стоимости применяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере еще до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Арендная плата по этим договорам рассчитывалась по ставке, определенной нормативным правовым актом правительства Вологодской области исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Администрация с января года рассчитала арендную плату в соответствии с условиями договоров с учетом ставки арендной платы за пользование земельным участком, установленной Постановлением правительства Вологодской области от Общество, возражая против заявленных требований, полагало, что поскольку нормативно-правовой акт, которым утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, вступил в действие 18 января года, то по аналогии с нормами налогового законодательства новая кадастровая стоимость должна применяться при расчете арендной платы только с 1 января года.

Арбитражные суды признали доводы общества несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права и взыскали долг по арендной плате в размере, рассчитанном администрацией. Суды, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьей ГК РФ , а также разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, исходили из того, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом суды указали, что в данном случае размер арендной платы по заключенным сторонами договорам рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов. В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков арендодатель правомерно при расчете арендной платы применил новую кадастровую стоимость с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, который определяется датой опубликования этого нормативного акта.

Следует отметить, что определениями Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационных жалоб по указанным делам для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Арбитражные суды Поволжского и Уральского округов также придерживаются вышеприведенной позиции. В практике арбитражных судов длительное время не было единства по следующему вопросу: Ряд арбитражных судов, в том числе и Федеральные арбитражные суды Волго-Вятского, Северо-Западного, Северо-Кавказского, Центрального округов, придерживались позиции, согласно которой в силу статьи ГК РФ после заключения договора купли-продажи арендуемого участка и полной оплаты выкупной цены изменяются основания владения и пользования этим участком, прекращаются как договор аренды этого участка, так и обязанность покупателя перечислять арендную плату.

ВАС РФ, проанализировав положения подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми любое использование земли осуществляется за плату в виде арендной платы и земельного налога, пришел к выводу о том, что за покупателем - бывшим арендатором, который до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога, сохраняется обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды, а следовательно, стороны ввиду платности землепользования не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения. Тот факт, что между сторонами имелся спор, касающийся выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, не может служить основанием для освобождения общества от обязанности платить за аренду. В том случае, если какое-либо лицо без правовых оснований пользовалось земельным участком, находящимся в публичной собственности, в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ оно обязано уплатить за пользование этим участком.

Длительное время не было однозначного ответа на вопросы, в каком виде и размере должна быть осуществлена плата за такое пользование, освобождается ли лицо, неосновательно пользующееся земельным участком, от уплаты собственнику земельного участка неосновательного обогащения в размере арендной платы, если оно уплатило в соответствующий бюджет денежные средства, названные таким лицом земельным налогом. Особенно часто данные вопросы возникают в случаях, когда собственники зданий, строений и сооружений не оформляют прав на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости.

В названном Постановлении указано следующее: Таким образом, с лица, пользующегося без правовых оснований публичным земельным участком, по иску уполномоченного на распоряжение таким участком государственного или муниципального органа подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендных платежей, установленных в период пользования нормативными правовыми актами уполномоченных органов, регулирующих порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками, с учетом положений Постановления N При этом для удовлетворения такого иска не имеет правового значения факт перечисления ответчиком в какой-либо бюджет денежных средств, именуемых им земельным налогом.

Суд кассационной инстанции признал неверными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права выводы судов о том, что к обществу, которое приобрело у компании по договору купли-продажи от Суд кассационной инстанции указал, что общество не относится к лицам, которым в силу статьи 20 ЗК РФ земельные участки могут принадлежать на праве постоянного бессрочного пользования, такое право не было зарегистрировано за обществом, не является ранее возникшим и не приобретено им в порядке универсального правопреемства.

Общество, как собственник объекта недвижимости, вправе пользоваться земельным участком на основании договора аренды или приватизировать его по правилам статьи 36 ЗК РФ. Поскольку общество не оформило право пользования земельным участком, министерство вправе заявить в суд требование о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование землей по правилам статьи ГК РФ в размере арендной платы, установленной соответствующими нормативно-правовыми актами уполномоченных органов Тверской области. Ввиду того что суды первой и апелляционной инстанций не проверяли представленный истцом расчет неосновательного обогащения, кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

Правомерность вышеприведенной позиции подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от


Читайте также:

  • Как в договоре аренды земельного участка поменять арендатора
  • Строительство коттедж в ипотеку
  • Форма для регистрации предприятия
  • Обязательно ли страхование квартиры при ипотеке
  • Квалификация мошенничества в сфере страхования
  • Судебный приказ о взыскании алиментов с осужденных